独家调查｜万科被指“零地价”吞下百亿项目：跟投利益下的“局中局”

一份向监管部门递交的举报材料、一连串尘封十年的仲裁档案、一笔牵涉超百亿资金的土地旧账——曾经的行业“标杆”万科（000002.SZ），正陷入一场来自合作伙伴中恒集团的“刷屏式”实名举报漩涡。

这一切的起因，源于武汉一个号称投资超300亿元的市级重点项目。一方是曾经的A股“优等生”，另一方是深耕武汉二十年的老牌开发商。

获取的举报材料及多方信源显示，从2015年至今，万科在这场跨越深圳与武汉两地的交易中，被指通过高息放贷套牢合作伙伴、利用跟投制度强行变更规划、借助仲裁程序锁定资产，最终实现了 “未花一分钱地价”便坐拥数十亿货值房产的操作。而作为上市公司的深华发A（000020.SZ），则陷入了长达数年的资产查封与经营困局。

高息“陷阱”：24%的资金“锁喉”

故事的起点，始于中恒集团在武汉汉阳的资金链危机。

作为武汉国际文化商业中心（UCC）的一级开发商，中恒已在此垫资超百亿。但由于政府交地延迟，企业资金陷入瓶颈。此时，时任万科高级副总裁、掌握巨额资金的祝九胜向中恒抛出了“橄榄枝”。

“（祝九胜说）按照你的信用可以无抵押无担保借钱，就是要年息24%。”中恒集团董事长李中秋向记者回忆道。

面对如此高额的融资成本，中恒别无选择。记者查阅双方资金往来记录发现，2015年起，中恒通过这种“类高利贷”模式从万科获取输血，这被中恒视为 “精心设计的陷阱” 。这种高杠杆的资金捆绑，很快让万科看清了中恒的底牌——武汉汉阳核心区的大片未开发土地。

跟投利益下的“翻盘”：强行改规划与“失控”的仲裁

2015年8月，双方正式签订《光明新区公明街道华发工业区旧改项目合作经营合同》。在这份关于深圳公明旧改的协议中，作为条件，万科也趁机介入了中恒最优质的资产——武汉五里墩项目B地块。

然而，协议墨迹未干，万科的“跟投团队”便浮出水面。

中恒方面称，为了跟投人的利益最大化，深圳万科团队强行要求违背原合同更改规划。在沟通无果后，中恒董事长曾两次致信万科时任总经理郁亮，提出“如果万科有理任由万科处理，如果万科无理可以商量解决”，但均未得到回应。

随后，万科率先向深圳国际仲裁院提起仲裁。值得注意的是，这一仲裁机构正是当年合同中万科要求“一字不改”写进去的管辖权机构。

中恒方面向记者控诉了仲裁过程的“离奇”一幕：当他们在庭上陈述万科跟投团队强行更改规划的事实并得到合议庭初步了解后，万科立即在网上隔空喊话要求更换仲裁员。更换合议庭后，裁决结果发生了逆转——仲裁庭不仅对万科的违规只字不提，反而裁决中恒需为仅推迟几天的拆迁支付年化36%的巨额赔偿。

根据中恒方面的表述及部分公开信息，仅仅基于6亿元的资金基数，中恒被判支付高达2.1亿元的违约金。更令中恒方面无法接受的是，裁决书仅由首席仲裁员和万科选定的仲裁员签字，中恒选定的仲裁员拒绝签字，但这并未影响裁决的执行。

“零地价”魔术：106亿回款的腾挪

在拿到仲裁优势并通过司法查封锁死中恒深圳资产后，万科在武汉的操作更加激进。

举报材料显示，万科采取了“未批先建”的策略。在2017年长达一年半的时间里，武汉万科在没有完备手续的情况下，将房子盖到了超高层封顶。期间，尽管城管部门多次下发执法文书，但在郁亮亲自出面与武汉市沟通后，最终以“未批先建”为由罚款200万，居然顺利拿到了价值80亿的预售许可证。

更令人咋舌的是对土地成本的处理。中恒称，原本属于中恒的21.48万平方米住宅建设指标（估算价值约40-50亿元），在未支付任何对价的情况下，被直接划转至万科名下。

中恒的财务数据显示这一模式的结果：祝九胜发放的高利贷加上其他资金合计约17.8亿元，万科通过深圳、武汉两地的财务腾挪，拿走了60万方的开发总量。通过武汉项目的销售及对商业物业的抵押贷款，万科已回笼现金约106亿元。这意味着，万科在整个交易中不仅收回了所有本金，更是在“零地价”甚至“负地价”的状态下，无偿获取了巨额商业资产。

“万科通过深圳的仲裁套死了我们的深圳资产，逼我们在武汉让步；通过武汉的低成本拿地，反哺深圳的利润。”中恒一位高管向记者形容这是万科 “两地联动、白手套白狼” 的把戏。

最新的“杀招”：22亿财产保全下的窒息

2026年，这场缠斗并没有因时间的流逝而结束，反而愈演愈烈。

中恒方面曾以为事情出现了转机。根据深华发A披露的董事会意见及中恒提供的材料，2024年6月及2025年9月，在汉阳区政府的主持下，双方曾达成共识：深圳与武汉两地的债务打通计算、利息对等冲抵。经冲抵后，深圳万科所谓的6亿元债权早已覆盖。

然而，和平并未到来。

就在中恒以为已经“划断”之际，万科再次出手了。2026年5月，深华发A突然发布公告，因房地产开发经营合同纠纷，深圳万科向深圳国际仲裁院申请仲裁，金额高达22亿元。与此同时，福田区人民法院迅速查封了深华发A名下包括华发大厦、公明土地及基本账户在内的核心资产。

“这是一个黑白颠倒的操作。”中恒代理律师在记者面前情绪激动，“明明万科已经确认欠我们20多亿的土地款，明明账已经通过会议纪要对冲了，现在万科却反过来查封我们，这不是法律手段，这是商业霸凌。”

“逃跑”的高管与未完的结局

事件中还有一处细节引发了记者的注意。中恒方面在举报材料中明确指出，负责全面操盘转款的万科原副总裁蔡平，已于2023年赴美。中恒质疑，在这笔复杂的资金腾挪中，是否存在因个人利益而转移走巨额资金的刑事犯罪嫌疑。

截至发稿时，针对中恒关于“高利贷”、“零地价侵占资产”、“操纵仲裁”以及“挪用贷款”的指控，以及祝九胜在其中扮演的具体角色，万科方面并未通过官方渠道作出正式回应。

深华发A目前已是 “伤痕累累” 。根据其2025年财报，经营现金流同比暴跌92.8%，资产被长期查封导致融资功能几近丧失。中恒集团在武汉苦等二十年，投入百亿，不仅未见回报，反而面临项目被彻底吞噬的危局。

中恒集团紧急请求中呼吁：还原事实：公开2024年及2025年两次会议的录音录像，证明万科曾同意债务冲抵。 解除查封：请求万科集团改变“黑白颠倒”的仲裁查封，恢复上市公司华发的正常经营。了结旧账：归还中恒公司的土地款及商业物业。

这起涉及两家上市公司、牵涉百亿资金、横跨深圳武汉两大核心城市、历时十年的纠纷，早已超出了普通商业合同的范畴。它拷问着仲裁的公信力、地方招商环境的法治底线，以及一家曾经备受尊敬的企业在面临利益诱惑时，是否依然能守住“不行贿”、“做老实人”的承诺底线。

对此，将持续予以关注。